コラム一覧 : 新谷義雄（）

なぜ、収支予測が外れるのか？

マンション経営されている大家さんや、これから家賃収入を得る為の不動産投資をしようと計画中の方にとって物件建設or購入前の収支計画作りは重要ですね。収支計画を立ててみて、万全の状態で物件を手に入れてみたのに思惑通りに進まないケースも多いと思います。では、当初の収支計画の作成...　続きを読む

大家さんとFPのマンション経営

2012-04-05

サブリースの法的トラブル

サブリースと言うシステムをご存じでしょうか？ざっくり説明しますと、マンションオーナーが賃料収入の保証や、管理などのサービスをサブリース会社と結ぶ事です。オーナーとサブリース会社がリスクを負担し合いながら、お互いにメリットも享受ますので、こんなマンションオーナーにオススメ...　続きを読む

大家さんとFPのマンション経営

2012-03-20

賃貸マンションの入居率を上げる

前回では家賃は面積×賃料とざっくりと説明しました。容積率に上限がある以上、貸し出せる面積には限度がある＝周辺相場がある程度決まっていれば賃料収入の上限も見えて来ると言う訳です。では、賃料単価を上げる以外の手段としてどんな工夫があるのかと言えば、入居率を上げると言う事が挙げ...　続きを読む

大家さんとFPのマンション経営

2012-03-03

不動産収入を上げるには？

前回までは、支出項目の見積もりから正確なキャッシュフローを作るポイントを書いていましたので、今回は収入の出し方です。不動産収入＝家賃・駐車場利用料・施設利用料・管理費・共益費・敷金の運用益など様々です。名称も大家さんによっては「共益費⇒管理費」などの名称にしている場合もあり...　続きを読む

大家さんとFPのマンション経営

2012-02-27

賃貸不動産のキャッシュフローに修繕費を乗せる

前回のコラムhttp://mbp-kyoto.com/fp-chrome/column/4523/でも書いていた賃貸不動産の収支計画に重要な影響がある「修繕費」一般的にこの費用を削ると、建物の寿命が落ちるは、入居率は下がるは、思わぬ時期に大きな出費が来る恐れがあるはで良いことが無いと思います。建物躯体の寿命が延び、...　続きを読む

2012-02-19

不動産経営のキャッシュフロー表作り

不動産経営のキャッシュフロー作りとは、経営資源となる不動産に初期投資して、将来的に受け取れる収益（家賃−コスト）を時系列に算出したもの。ざっくり言えば、初期投資500万円の賃貸不動産（マンションの一部屋でも、駐車場でもなんでも）から毎年なんぼの純収益が入って来るのか？を収益予測...　続きを読む

大家さんとFPのマンション経営

2012-02-14

古民家の利用

古民家の定義が特に無いようなので、戦前に建てられた旧家で築70〜80年以上の物件としておきます。建ぺい率や容積率等の規制が今ほどなかった為、土地に対する建物の面積や配置等に余裕があり（非効率）、現代では非常に珍しい（高価な梁や、欄間、違い棚や床の間があったり）物件が京都にもチラ...　続きを読む

大家さんとFPのマンション経営

2012-02-01

仲介業者を介さない賃貸募集

前回のコラムはこちらからhttp://mbp-kyoto.com/fp-chrome/column/4349/不動産の売却を業者に依頼してもなかなか反響が無い事もあります。不動産業者間で情報共有の為にREINSに物件情報を掲載したりもしますが、べっぴんの物件はREINSに掲載する前に業者間で決済される事もあります。さて、REI...　続きを読む

大家さんとFPのマンション経営

2012-01-27

不動産の有効活用

ご依頼のあった不動産の活用（と言うか、売るに売れない物件）相談を書ける範囲でご紹介不動産の種類は住居系や事業用物件・介護福祉施設・更地など様々で購入時期には適切な不動産であっても数十年すれば周辺環境も変わり、人口動態も変わっていきます。人口動態などで近隣の住民の年代や、周...　続きを読む

大家さんとFPのマンション経営

2012-01-20

京都経済4団体 平成24年新春年賀交歓会

5日に開催された京都商工会議所、その他団体主催の新春年賀交歓会に参加してきました。知事・市長を始め、京都商工会議所会頭の祝辞で京都の地域経済を支える中小企業の皆さんと鏡開きや、新年のご挨拶等で大いに盛り上がりました。世界で求められている「価値の創造」でコスト競争から転換す...　続きを読む

2012-01-08

賀正

マイベストプロ京都をご覧の皆様、新年明けましておめでとう御座います。旧年は東日本大震災に見舞われ多くの尊い命が失われ、なお復興が進んでいない現実があります。それでも生ある私たちができる事、すべき事は「前に進み続ける事」かも知れません。震災で自粛ムードが漂っていた頃にも、...　続きを読む

2012-01-01

忘年会

先日の忘年会行政書士とファイナンシャルプランナーですがなぜかシステム開発の皆さんとの交流が多く、忘年会の参加者さんには「関西のシステム屋、最後の砦」とも言われる方も参加されていました。（祇園祭の際には一緒にご献酒させて頂きました）起業や開業、出来立て新会社のご相談が多...　続きを読む

2011-12-29

相続準備.5

納税資金の準備平成23年相続税改正案により相続税の控除額が削減（現在の6割程に）する方向に動いています。相続税の基礎控除は5千万円＋法定相続人数×1千万円でしたが、3千万円＋法定相続人数×600万円に削減されるとすれば、最低でも6千万円→3600万円と2400万円分も控除額が減ります。明...　続きを読む

使える日常法務

2011-12-24

相続準備.4

分けにくい財産の有効活用相続した（相続させる）財産がどうにも分割したり、すぐに利用できないような（遠隔地の不動産など）状態の場合では1．賃貸にして不動産収入を得る2．換金する等の方法が一般的です。どちらも不動産仲介業者を経由する事が一般的ですが、相続人間で財産分割の足...　続きを読む

使える日常法務

2011-12-10

相続準備.3

隠れ負債探し前回のコラムではプラスの財産の把握について書きましたので、今回はマイナスの財産である「借金」について。http://mbp-kyoto.com/fp-chrome/column/4024/相続の発生時のバタバタした状況で一番やっかいなのが「隠れ負債」をどうやって探すのか？だと思います。隠れ負債と...　続きを読む

使える日常法務

2011-12-06