賃貸不動産のキャッシュフローに修繕費を乗せる - 新谷義雄

前回のコラムhttp://mbp-kyoto.com/fp-chrome/column/4523/でも書いていた賃貸不動産の収支計画に重要な影響がある「修繕費」
一般的にこの費用を削ると、建物の寿命が落ちるは、入居率は下がるは、思わぬ時期に大きな出費が来る恐れがあるはで良いことが無いと思います。


建物躯体の寿命が延び、ますます中古物件が増える状況では「修繕」による支出は重要な検討要素でしょう。使用状況によって寿命が変わる為に将来費用の把握が難しいのですが（現在価値で割り引いたり）、ざっくりした費用の把握は物件購入前の判断材料としておきたいですね。

当初から修繕積立金として一定額を費用に含めてキャッシュフローを作成する方法（毎年、建物建設費の1％程度）や各所の修繕サイクルに合わせて支出に上乗せする方法が思いつきます。


あらかじめ予算として修繕積立金を準備しておく方法なら一定額を費用として予定配賦するので新築には良いのですが、中古の場合は各所の損耗具合から将来の修繕費を一律に費用化する事は適していない為、修繕サイクルに合わせて各年度ごとの特別支出のようにキャッシュフロー表を作成するのが良いのではないかと思います。

修繕積立保険の利用

マンションの火災保険や住宅総合保険を探して貰えば、共用部分の修繕費用を保険で準備する事もできます。満期返戻金があったり、保障範囲に気をつけなければいけないのは生命保険や医療保険と同様ですが、堅めの収支予測を見積もるには良いかも知れません。


占有部分（お部屋の中）の修繕はどう見積もるのか？

よほど借主の異常な使用方法でない限りは大家さんの負担によって修繕する必要があります。エアコンや、給湯器、水廻り等は一定の修繕サイクルで見積もりやすい部分ですが、よくトラブルになるのが壁紙の張替え、床材の傷み等の部分ですね。裁判でも何度となく争われ大家さんにとっては不利な判決が多く原則として敷金によって部屋の通常使用による損耗に対しての修繕には充当できないと思っておいた方が良いでしょう。
短い期間でも長い期間でも,退去時にクロスの張替えが必要なら長く居住して貰えれば費用が安く済むと言うインセンティブとなりますね。