コラム

2014-03-19

路地に接する建物も建替え可能になります。 京都

京都市では歴史都市町並みを継承し建替え等を可能とする「新たな 道路指定制度」が4月1日から施行されました。

京都市は戦災による被害が少なかったこともあり、古くからの街並みが残り路地(細街路)に面した住宅が多く立ち並びます。なんと路地に面した住宅戸数は市内全体で30% にも及びます。

建物を建て替える場合、4m以上の建築基準法上道路に敷地が2m以上接っする必要があり、法令に適合しない住宅は、建替えも出来ず老朽化により倒壊や延焼の恐れ、空き家の原因にもなっていました。そこで京都市は細街路に面した敷地も建替えが可能となる制度を創設しました。


細街路


制度の概要
⑴ 非道路の道路化
住民合意のもと、一定条件を満たす道建築基準法(以下「」いいます。)上の道路として指定し、建物の建て替えを可能とします。また、道路指定に伴い、路地の安全性確保ため、これらの道路沿いの建物に用途制限等を条例で付加します。(京都市細街路にのみ接する建築物の制限等に関する条例)
・ 基準時(京都市の大部分区域は,建築基準法が施行された昭和25年11月23日)に建物が立ち並んでいること
・ 基準時の幅員1.8m以上の袋路(建替え等の際は,道路中心線から2m後退します。)
・ 基準時の幅員1.5m以上の道(建替え等の際は,道路中心線から2m後退します。)

⑵ 道路後退の緩和
道路後退により十分な居住空間を確保できないどの理由から、建替え等が進まない次の道路について、沿道建物に対する安全上、防火必要な制限を付加したうえで後退距離緩和する道路指定を行い、建替え等を促進することで路地の安全性を向上させるともに、壁面の連続性など景観の形成にも寄与します。
・ 道路中心線からの後退距離を、通常の2mから最大 1.35mまで緩和します。
・ 向かい合う建物との壁面間距離を4m確保します。(庇等突出は可能。)
・ 道路後退の緩和に伴い,防火道路後退や避難の安全性を確保するため,これらの道路沿い建物に対し、敷地、構造及び用途の制限を条例で付加します。

細街道路指定

この制度は不動産取引にも影響があります。
非道路に接する物件は、原則建て替えが出来ないので不動産評価が大幅にマイナスになります。また住宅ローンの対象物件から外れる為、買主は現金一括で購入せざる得ない状況でした。
不動産の購入はほとんどの方がローンを利用するため、現金一括では買主が見つからず販売価格を下げる要因になっていました。建て替え可能な道路指定を受けるには審査が必要ですが、建替えを諦めて所有者様にとっては価値のある制度だと思います。





株式会社いとぐち不動産
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