コラム

 公開日: 2015-06-17 

任意売却をする際の不動産会社へ支払う手数料について

任意売却をする際の不動産会社へ支払う手数料について

任意売却をしたときに支払う手数料は、あなたが用意する必要はありません。
また、その他、任意売却にかかる必要経費(登記費用など)も用意する必要はありませんので、
手元にお金がなくても依頼していただくことが可能です。


【不動産仲介手数料(任意売却手数料)のしくみ】
あなたが「家を売りたい」・「任意売却をしたい」と当社へ依頼したとします。
売却価格を決め、当社は新聞広告やインターネットなどを使い1日でも早く売れるよう、
費用をかけ販売活動をします。
買いたい方が直接、当社へ購入したいと申し出たとします。当社は売却に際して、
不動産売買契約書などの書類を作成し、売主のあなたと買主である買いたい方の間(仲介)に
入り契約を成立させるため売買代金のやりとりや、その他引渡しまでの手続きをあなたと買主の
代わりに行います。

この手続きや販売活動に対して当社は、あなた(売主)から不動産仲介手数料(任意売却手数料)を
取引(引渡し)が完了した後に、いただきます。
また、買いたい人を当社が直接、見つけてきましたので買主からも不動産仲介手数料をいただきます。
ただし、買いたい人を直接、当社が見つけてくることができず、他の不動産会社からの紹介で
買いたい人がいた場合は、当社は買主から不動産仲介手数料をいただくことはできず、
買主は紹介した不動産会社へ不動産仲介手数料を支払うこととなります。

不動産広告に載せている不動産会社の多くが、他の不動産会社が売りたい人から
依頼をうけている不動産情報を集め、買いたい人を探すために広告しています。
つまり、売りたい人から依頼をうけた不動産会社は売りたい人から報酬をもらい、
買いたい人を見つけてきた不動産会社は買いたい人から報酬をもらう仕組みが
不動産仲介業になります。

当社(不動産会社)の不動産仲介手数料は、売買価格の3%+6万円×消費税と法律で決められており、
その他の名目で費用を請求することは禁じられています。
販売するにあたり、さまざまな費用が多額にかかったからといって、不動産仲介手数料(任意売却手数料)
以外の報酬をいただくことはできません。


【不動産仲介手数料を用意しなくても任意売却ができる理由】
何らかの事情により住宅ローン返済が困難になり、市場価格で売却したとしても
残っているローンのほうが多く売ることができない方の救済方法が「任意売却」です。
この大前提のもとで、ローンを残したまま売却することを借入先である銀行(保証会社など)に
認めてもらうことが任意売却です。
当然、銀行は不動産を売却する際に不動産仲介手数料や登記費用などの費用が
必要になることはわかっています。
つまり、売却代金をそのまま返済金に充てると売却手続きができないことを銀行は
理解していますので、売却代金の中から仲介手数料などの必要費用を支払うことを
認めてくれるため、あなたが費用を用意する必要はないのです。

また、仲介手数料などの費用以外にも、引越代や滞納税またはマンション管理費等の滞納金など
売却手続きに際して、支障をきたす費用がある場合は、同じく売却代金の中から差引くことを認めてもらう
ことができます。


【必要費用を認めてまで、銀行が任意売却を検討する理由とは】
借入先である銀行にすると、売却代金全額をローン返済に充ててもなお、ローンが残り、
全額回収できないことがわかっているにもかかわらず、なぜ、必要費用を認めてくれるのでしょう。
例として任意売却価格(売買代金)2,000万円だった場合、以下のような必要費用がかかるとしましょう。

売却代金      20,000,000円
引越費用       -500,000円
税金滞納金      -200,000円
マンション管積滞納金 -150,000円
登記費用         -50,000円
仲介手数料      -712,800円(3%+60,000円×消費税)
残り合計      18,387,200円

上記のように必要費用を差引いた金額が、住宅ローンの返済金に充てることになります。
銀行はこの返済金額があなたの不動産価値として妥当か、また、競売で売出した場合に
この返済金額を回収することが可能かなどを検討し、任意売却を認めるかを決めます。
銀行は1日も早く、1円でも多く住宅ローンを回収するため、できる限り競売で回収することを避けます。
というのも、競売で売れる(回収できる)金額が、任意売却で必要費用を差引いた返済金額より
低くなる可能性があるからです。
競売で入札する人(買う人)のほとんどが転売目的(仕入れて売ること)の不動産会社であるため、
当然、市場価格より安くなります。また、競売手続きには時間と費用がかかります。

このようなことから、銀行は売却代金の中から必要費用を差引いてでも、
返済が多くなる任意売却を認めています。
住宅ローンの返済が苦しい方、ローンを完済できる金額と仲介手数料などの費用を合計した価格で
売出しているが売れずに困っている方は、任意売却の検討をしてみてはどうでしょうか。
私の報酬はあなたから頂きますが、あなたが用意してもらう費用はありません。




任意売却だけを専門に扱う不動産会社
[[株式会社名鉄 http://www.kyoto-meitetsu.co.jp/]
相談員 佐川朋行
TEL0120-83-0033
相談時間:9:00~19:00(土日祝も可)

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株式会社名鉄 [ホームページ]

住宅ローンアドバイザー 佐川朋行

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