コラム

2015-07-10

任意売却が不成立になるケース、その原因は?

任意売却が不成立になるとは?


住宅ローンや税金を滞納すると、あなたの住宅は競売や公売にかけられます。
こうした時には任意売却という手段が取れますが、必ずしも任意売却が成功するとは限りません。場合によっては、不成立になる可能性もあるのです。不成立になる原因は様々あります。例えば、専門業者に問題があることをはじめ、債務者、連帯保証人、債権者など、どこかに問題が発生するなどです。

実際に、任意売却交渉が不成立になるよくある原因を見ていきます。

任意売却が不成立になるよくあるケース


先述の通り、住宅ローンを滞納していると住宅を競売にかけられる可能性があります。このように競売にかけられ始めた場合は、任意売却に踏み切った方が有利な点が多くあります。ただし、次のような原因で任意売却に至れない場合もあります。

まず、最も多い原因が「銀行との交渉に失敗する」場合です。これは銀行側に任意売却の合意を得られないもので、交渉の落とし所を見つけられないときに起きます。特に、任意売却経験の浅い不動産業者に依頼していると、金融機関との交渉に失敗することが多いです。

また、任意売却の専門業者に依頼しても、債務者であるあなたが任意売却に非協力的な場合には交渉は失敗します。例えば、不動産の販売価格をつり上げたり、残ローンの支払いに不服を申し立てるなどがあります。もちろん、不当な金額を提示されているのであれば抗う姿勢も必要ですが、それ以外で非協力的な態度をとると不成立になりやすいです。

さらに、あなたが協力的でも、連帯保証人から合意が取れない場合も不成立となります。これは連帯保証人が、不動産の販売価格に納得していない場合に起きることで「合意しない」「音信不通になる」などが考えられます。

債務者サイドの誰かしらに問題があると、任意売却が不成立となるのです。

税金滞納によって、任意売却が不成立になるケース


固定資産税、住民税などの税金や健康保険料などの滞納を続けると、差押えを受ける場合があります。この場合、差押えを解除できるかが、任意売却を成立できるか不成立になるかのポイントとなります。そのため、差押え解除のための交渉を地方自治体と行う必要があるのです。

ただし、税金や健康保険料の滞納による差押えは、住宅ローンに比べると困難な場合がほとんどです。なぜなら、基本的に差押えを解除するためには、滞納している固定資産税や健康保険料を完納することが条件になっているからです。また、滞納している分の延滞金を支払う必要があり、債務者に重くのしかかることも、任意売却が不成立になる理由になっています。

そのため、税金や健康保険料の滞納時には差押えを解除することに尽力する必要があり、これに失敗すると任意売却ができないという事態に陥ってしまうのです。

その他、個々の事情によっては任意売却が不成立になるケースがあります。
『自分の場合は、どうなるのだろう』と聞きたい方、ご相談お待ちしています。
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相談員 佐川
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