コラム

 公開日: 2015-07-16 

離婚で自宅を売却したいがオーバーローンに…そんなとき任意売却という選択肢

オーバーローンとは「不動産評価額<返済額」の状態のこと


金融業界や不動産業界で使われるオーバーローンとは、預金よりも貸出が多い状態のことを指します。特に、住宅ローンに関して言えば「不動産評価額が住宅ローン残高よりも小さい」状態を指すことが多いです。

この状態になると、債務者は自宅を自由に処分できなくなるなどの不都合が生じます。ただし、処分できないだけで、延滞が発生しているとは限らないので注意が必要です。

しかし、任意売却の選択を迫られている人は、ほとんどの場合、「オーバーローン」に該当しています。なぜなら、任意売却を迫られている人は、延滞などが続いており、返済できない状態にあるからです。そこで、オーバーローンの原因や、その時の対応などを詳しく見ていきましょう。

オーバーローン時には、不動産を自由に処分できない


不動産を売却してもローンが残るオーバーローンの際には、債務者が不動産を自由に処分できないことになっています。なぜなら、担保権者の承諾なしに売却することができない決まりになっているからです。

そして、オーバーローンが発生する理由はいくつかあります。例えば、購入時の頭金が少なかったことや、段階的に金利が上昇するローンを組んでしまったこと、また不動産価格の下落が激しかったためなどです。

このようにオーバーローンは、あくまで「不動産評価額」よりもローン残高が多い状態を指すのです。そのため、普通に住宅ローンを支払い続ければ問題ありません。ただし、住宅ローンを滞納し続けてしまうと競売にかけられる事態に陥るので、任意売却が必要となります。

こうしたことから、まずはオーバーローンでは不動産を自由に処分できない状況だと認識しておけばいいでしょう。

オーバーローン時には任意売却を選択する


不動産を自由に売却できない状態である、つまり通常の売却はできないものとなっています。そのため、こうした事態で住宅を売却しなければいけなくなった場合には、任意売却を選択する必要があります。

そして、任意売却を行う際には、専門業者に依頼した方がいいでしょう。なぜなら、任意売却の場合、金融機関などの債権者と交渉をして、売却の合意を得ることが条件となっているからです。そのため、オーバーローンの状態でかつ、任意売却の必要性に迫られた時には、専門業者を探すことをお勧めします。

そして、競売の場合はほとんどの場合、住宅を売却しても残債が発生してしまいます。しかし、任意売却であれば、状況によりオーバーローンを解消できる可能性もあるので、まずは専門業者に相談をするといいでしょう。

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