コラム

 公開日: 2015-07-18 

共有名義の住宅ローンに残債がある場合、離婚による名義変更は可能?

単独名義と共有名義の違いは?


全ての財産に対して所有者は決められており、この所有者の数によって「単独名義」と「共有名義」に分けられます。まず「単独名義」とは、1つの財産に対して1人の所有者がいることを指します。そのため、使用する権利や処分する権利も、この所有者が持っているのです。

一方、「共有名義」では、1つの財産に対して複数人の所有者がいることを指しています。特に、住宅などの不動産では費用の負担割合に応じて、共有持ち分権を登記する決まりになっています。そのため、民法では共同名義を取っている不動産は、全ての所有者が合意をしないと処分できないことになっているのです。

そして、こうした共有名義は物件に対して行う場合もありますし、住宅ローンに対して行うこともあります。ただし、物件か住宅ローンかによって扱い方が違うので詳しく見ていきましょう。

共有名義になっているのは物件?それとも住宅ローン?


住宅ローンを組む際に混同されがちなことは、共有名義になっているのが「物件に対して」なのか、「住宅ローンに対して」なのかという点です。そのため、この点を理解していることが重要になります。

まず物件に対して共有名義を取っている場合、これはあくまで物件の所有者を登記しているものとなります。そのため、これは共有名義から単独名義へと変更するなど、名義の変更が簡単に出来るのです。

一方、住宅ローンに対して共有名義を取っている場合、住宅ローンの支払いをする人として契約していることを指します。つまり、共有名義をしている場合、連帯債務者として扱われるようになり、主たる債務者が支払いを滞った場合、支払いの義務が発生するのです。そして、この住宅ローンに対して共有名義を取っている場合、名義の変更が難しいのです。

住宅ローンの名義変更は「現実的には難しい」


物件の名義変更は比較的簡単に行えますが、住宅ローンの名義変更は「現実的には難しい」手続きとなります。なぜなら、抵当権者の承諾、つまり金融機関が名義変更を承諾しない限り、変更の手続きが取れないからです。しかも、一般的に金融機関は住宅ローンの名義変更を認めません。

これは、主たる債務者が返済しなかった場合の保険としているからです。そのため、名義変更をするためには、金融機関が納得するものを提示する必要があるのです。

例えば、新たに連帯債務者を立てる他、住宅ローンの借り換えなどがあてはまります。しかし、こうした提案をしても、連帯債務者の支払い能力などを加味して銀行が承諾しないケースもあります。そのため、一度住宅ローンを共有名義とすると、名義変更は難しいと認識しておくといいでしょう。

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