コラム

 公開日: 2015-07-24  最終更新日: 2015-07-29

競売開始決定通知が届いてからでも任意売却が可能なケース

競売開始決定通知とは?


住宅ローンの返済が滞ると、裁判所から「競売開始決定通知」が届きます。この通知は、裁判所が滞納の続いている物件を、競売にかけることを知らせる通知で催告状の後に届きます。この通知が届いた後の手続きとしては、執行官による物件の調査が行われ、最低価格を決定し、これ以上の価格にて競売にかけられます。実際に競売が開始すると、入札を経て最終的に一番高値をつけた入札者が購入することになるのです。

このように競売開始決定通知が送られてくると、その後数カ月以内に実際に競売にかけられてしまいます。ただし、この間でも任意売却が可能になる場合もあるので知っておいた方が良いでしょう。

「買受額を裁判所に納めるまで」が期限


競売開始決定通知が送られてきてからでも、任意売却の交渉を試みることはできます。

ただし、任意売却の申し入れだけでは競売を取り下げてもらえません。競売を取り下げてもらうには、開札期日の前日までに金融機関が納得する売却価格で任意売却を済ませ、その代金の返済を完了しておく必要があります。

また、実務上では開札期日の数週間前に競売取り下げの手続きを金融機関に依頼する必要があり、それまでに任意売却交渉を完了していなければなりませんので、与えられた猶予は実際には2カ月程度と短期間です。

もちろん、これはあくまで目安ですので、長くなることも、短くなることもありますが、この短期間で全ての手続きを済ませて任意売却へ切り替えることは現実的には困難といえるでしょう。そのため、競売開始決定通知が送られてきてから、どのくらい期間が経っているかによって、任意売却ができるかどうかが変わってきます。こうしたことから、通知書が送られてきた後には、すぐに任意売却の専門家に相談することが必要となるので注意をしましょう。

ただし、これはあくまで行政的に任意売却に切り替えられる期限となっています。任意売却交渉において債権者の合意が得られるかは別問題なので気をつけましょう。

金融機関に任意売却を合意させるために大事なポイント


競売を取りやめるには、金融機関などの債権者が任意売却に合意し、競売の申し立てを取り下げる必要があります。そのため、債権者が納得するように任意売却の申し入れをすることが必要です。

そもそも、金融機関などの任意売却への申し入れは一般的には認めてもらいやすいものとなっています。これは、競売に比べて任意売却の方が高い金額で売却できる、つまり債権者の立場からすると回収できる金額が多くなるからです。

ただし、一方で競売の方が買い手はつきやすくなります。住宅購入側の立場からすると、競売価格のほうが安いためであり、また入札方式により、早く購入者が現れることが予想されるからです。

したがって、この段階で金融機関から任意売却への合意を得るためには「今から任意売却に切り替えても確実に買手がいる」ということをきちんと示せるかどうかが大きなポイントであり、相手を納得させられる交渉術の有無が、切り替え成功のために重要になってきます。

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