コラム

2015-07-28

任意売却後の残債(残ったローン)はどのように返済していくか

競売と任意売却では、残債がどう違うのか?


競売にしろ、任意売却にしろ、大抵の場合は残債があるのが一般的です。これは不動産販売価格が住宅ローンよりも少ないことが理由となっています。ただし、競売と任意売却では残債、つまり売却後に支払うべきローンに大きな差が出ます。

こうした差が出る理由は、競売の場合は一般の不動産価格よりも6~7割程度の価格でしか販売されないためです。一方、任意売却の場合であれば一般の不動産価格で販売できる可能性もあり、売却後の残債を少なくできるのです。

このように、競売と任意売却では、各々の手続き後に支払う残債額が大きく異なり、任意売却の方が有利になるのです。また、ただ支払う金額が違うだけでなく、その支払い方も任意売却の方が優遇される可能性が高くなっています。

任意売却では売買後に分割払いが出来る


競売の場合、この手続きが終わった後には残債を「一括払い」することが基本となります。一方で、任意売却の場合には、残債を「分割払い」できる可能性があるのです。そのため、競売を実施される可能性があるときには、その前に任意売却を選択した方が残債の支払いも楽になるのです。

特に、任意売却の分割払いの場合、その支払い金額も家計に負担がないように配慮してもらえます。例えば、その金額は「5,000円~10,000円程度」といった具合です。そのため、任意売却であれば残債を確実に支払うことが出来るようになり、最終的に完済へとたどり着けるのです。

ただし、仮に任意売却を成立できたとしても、「一括払い」になってしまうこともあります。そのような事態に陥らないためにも、次の点に注意をして金融機関との交渉を進めるといいでしょう。

交渉に失敗すると「一括払い」になる


任意売却が成立しても、残債の支払い方が「一括払い」になってしまうケースには、次のようなものがあります。例えば、仲介業者が分割返済の交渉を進めないことや、ローン契約者が歩み寄りの姿勢を取らないことなどです。こうした場合には、金融機関は残債の支払いを「一括払い」にする可能性もあるのです。

そこで「分割払い」にするために注意すべきポイントは、金融機関が求める行動を誠実に取ることです。例えば、生活状況報告書の提出を求められたら対応をしたり、住宅の販売価格の妥協点を探ったりする必要もあるのです。また、返済金額についても金融機関の妥協点を押さえて、交渉を進めることが大事になります。

このように残債の「分割払い」を認めてもらうには、債務者が誠実な態度を取る必要があるのです。そして、もしこうした態度を取らないならば、任意売却そのものが不成立となる可能性もあるので注意しましょう。

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