コラム

 公開日: 2015-08-12 

任意売却が不成立になる主な原因は不動産業者の銀行との交渉力不足

任意売却を専門とする業者、専門としない業者


不動産会社の中には、任意売却を「専門とする業者」と「専門としない業者」があります。

専門業者に依頼すれば任意売却の成功確率は高まりますが、非専門業者に依頼すると交渉が難航し失敗する可能性もあります。そのため、依頼する際には専門業者なのか、非専門業者なのかを確認しておく必要があります。

そして、専門業者に該当する場合、次のような特徴があります。
例えば、任意売却の相談事例を紹介していることや、各金融機関の特徴を知っているなどです。

こうしたことは、不動産会社に連絡を取った際に聞けば教えてくれるのが一般的です。また、万が一知っているような素振りをしていると疑わしく思った場合には、非専門業者に当てはまる可能性もあるので注意をした方が良いでしょう。

専門としない業者に依頼すると交渉に失敗しやすい


任意売却が失敗する主な原因は、「不動産業者が金融機関に対して交渉力」を持たないからです。この交渉力とは、例えば売却価格の妥当性や返済配当計画書の作成などが当てはまります。

また、任意売却は総じて時間がない中で行わなければいけません。そのため、交渉力を持つ専門業者に依頼し、確実に任意売却することが重要なポイントになるのです。

特に、金融機関の立場を考えると、競売でもいいと考えていることがほとんどとなっています。なぜなら、競売の場合は返済額が少ないものの、高確率で一定の金額を回収できるからです。

また、保証会社に請求をすれば、金融機関の損失はないからです。そのため、こうした状況を踏まえて「金融機関をいかに納得させるか」ということを考えられる業者に依頼することが大切です。

任意売却の専門業者選びのポイント


専門業者か非専門業者かを判断する際には、その業者がどのくらい任意売却の実績を持っていて、知見やノウハウを蓄積しているかを見極めましょう。

ここで注意したいのは、ホームページやチラシ等で謳われている実績件数だけに惑わされないようにすることです。任意売却処理件数の多い業者が必ずしも売却後に依頼人の人生を好転に導いているとは限りません。

任意売却の目的は単に不動産を売却することではなく、その後の人生を良い方向に導くことです。その観点から、本当の意味で実績のある専門業者を見極める必要があるのです。そのために、電話対応で具体的に現状を聞いてくるかどうか、面談を行った際に解決までの流れを詳しい資料を元に分かりやすく説明してくれるかどうかなどを確認しておきましょう。

また、解決までに依頼人あてに届く金融機関からの催告状や督促状などの書類サンプルを保有していることも、その会社の実績と信頼の証といえるでしょう。

また、専門業者は自分で探すほか、金融機関が斡旋してくれる場合もあります。こうして紹介された業者は一定の実績がある場合が多く、スムーズに交渉が進みやすいといえます。そのため、斡旋された場合はその業者を検討するもの一つの選択肢といえます。

ただし、金融機関に任せきりにするのではなく、同時に自分で業者を見極める姿勢も必要です。最終的に斡旋された業者に依頼することになったとしても、比較検討のためにセカンドオピニオンとして他の業者も比較検討することをおすすめします。その際には、上記に挙げたような見極めのチェックポイントを確認すると良いでしょう。

任意売却における業者選定は、その後の人生を大きく左右すると言っても過言ではないほど重要な選択です。そのため、もし自分で最適な業者を見つけることができない場合は、一定の知見がある人に相談をして、専門業者を紹介してもらうのもいい方法です。

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