コラム

 公開日: 2016-01-27  最終更新日: 2016-09-01

共有持ち分不動産の競売と任意売却

共有持ち分の競売・任意売却
不動産を所有するのは一人とは限りません。
「ご主人さんと奥さん」、あるいは「ご主人さんと義理のお父さん、そして息子さん」といったように複数で所有する場合も多々あります。

住宅ローンなどを組むとき、複数の所有者がいても不動産全体に抵当権が設定されているので、もし住宅ローンの不払いによって競売の申し立てがされたとしても、持ち分に関わりなく不動産全体が競売によって換価されてしまいます。

しかし、共有者の一人が消費者金融などから抵当権をつけずにお金をかりている(無担保債権)ような場合に、債務不履行を生じさせてしまえば、債権者は競売にかけることができます。
これを「持ち分競売」と言うのですが、この競売は一般的な競売とは異なります。

それは、共有者の持ち分だけしか競売にならないということです。
どういうことか・・・。
一つの不動産に対して、知らない人(落札人)と共有するということです。
しかし、不動産は分けることはできませんし、知らない人と一緒に住む訳にもいきません。
あくまで、落札者は競売によって所有権という権利を得たということだけです。

このような持ち分競売に参加する人は極めて少ないのが現実です。
しかし全くいない訳ではないのです。
そうっいった持ち分競売を専門にしている業者もあるのです。

もしそういった会社によって不動産が落札されてしまうとどうなるのか・・・。
落札者は共有者のもう一人に持ち分を「売ってくれないか」、あるいは「買ってくれないか」と言ってきます。
大抵は、もともとの共有者の一人が持ち分をその業者に売却する形で決着することが多いのですが、中には共有者との話しがまとまらず、交渉決裂となる場合もあります。
当然、業者はこういったことも見込んでいます。

するとどうなるのか・・・。
今度は「共有持ち分分割割請求」と言って、共有者との間で不動産の所有をめぐる問題が発生した場合、裁判所に委ねて解決を図ってもらう法的な手段です。
その解決方法は和解というケースもありますが、そこでも話しがまとまらなければ、競売という手段を使って裁判所は換価処分を行います。
この場合、共有者は競売に参加することもできますし、競売に参加せずしても競売によって入ってくるお金を持ち分に応じて得ることもできるようになります。

しかしながら、持ち分競売は、非常に安く落札されてしまう傾向にあります。
また、持ち分競売に参加する会社は、交渉事を非常に得意としていますので、最終的には共有者にとって不利な状況をもたらせてしまうことにもなります。

ですので、その場合は任意売却などして競売を回避することが得策になってくるのです。

持ち分競売だから競売には誰も参加する人などいないだろうと考えるのは危険です。
早い段階で専門化に相談し、競売回避の手段を考えることを第一に対応をとられることをおすすめします。

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