コラム

 公開日: 2018-06-07 

建物の図面・構造計算書等は必ず保管しておいてください!!

初めてコラムを書かせていただきます。

この建物、用途変更できますか?

ここ最近急激に相談件数が増えてきています。
大半が簡易宿所への用途変更です。
昔からお持ちの不動産であれば、いつどんな改修をしたか
建物の過去を辿ることができますが
「この前不動産を購入して、これを簡易宿所にしたいと考えている。」
このようなケースが本当に多いです。
そして決まって「購入時にあまり図面をもらってない」とおっしゃられます。
先月は「売主さんが不動産を売られる際に、図面を捨てられた」という最悪なケースがありました・・・

だって建築図面、ものすごく量が多くて場所を取るし邪魔だもん

そうですね、かさばりますね。
「何枚1階平面図があるんだ!?」って思いますよね。
通常確認申請を提出するまでに、その他の関係法令や条例にかかる申請を済ませており
確認申請にはそれらの申請図書もすべて添付しなければいけないのです。
そうこうしているうちに、同じ図面が何枚もあるということは、とても自然な話です。
また、1階平面図の中にも、各種設備図、構造図、建具配置図等々
似ているようで違う、いろんな種類の図面があります。
また、マンションなどの大きい建物では、構造計算書もついているかと思います。
分厚いファイルに入った小さい数字だらけの書類
よくわからなくても、場所をとっても、絶対残しておいてください。

なぜ?

平成10年以前の建物の完了検査率は4割以下です。
(さすがに姉歯事件を受けて建築基準法改正が行われた平成19年以降は
検査率が格段に上がっておりますが・・・)
一見綺麗に建っている建物でも、完了検査までしっかり受けているとは限りません。
それでも用途変更をしたいという時に必要となるのが、
確認申請時の設計図書です。意匠、構造、設備含めて必要です。
以下のような押印がされている書類です。

確認済印(最近のもの)

確認済印(昔のもの)(印鑑は青い)

完了検査を受けていない建物は、少なくとも確認申請で提出された設計図書に合わせて
健全な状態にしなければ、用途変更には至りません。
確認申請図面がない場合、特に構造計算書や構造図面がない場合
建物にもよりますが、建物の仕上げをめくって構造を調べたりする必要も出てきます。
既存の柱や梁がどれだけの寸法で、RC造の場合はどれくらいの径の鉄筋がどれくらいのピッチで入っているか等々・・・
さらには地中に入っている基礎や杭を調べる必要が出てくるケースもあり得ます。
こうなると、外科手術ならぬ、外科工事ですね。
「新築したほうが早いんじゃないでしょうか?」という事態にもなりかねません。

確認済証があるだけでよくないの?

確認済証(最近のもの)

確認済証や完了済証は、所詮1枚の紙であって
そこに設計内容がすべて書かれているわけではありません。
なお、確認済証や検査済証が発行されているかどうかは、市役所でも調べることができます。

その他残しておいたほうがいい資料は?

地中部分の施工写真、工事中の写真や資料は
既存建物の調査にかなり大きな手掛かりとなってきます。

まとめ

確認申請図面は、完了検査を受けていない建物にとっては
是正工事の道しるべとなります。
建物の図面や資料が大量にあってよくわからないという人は、すべて保管しておいてください。
これからの時代、望んでいなくても建物は空き、利活用をどうするかという課題にぶち当たります。
用途変更できるかどうか、建物が適法かどうかは、不動産価値にも響いてきます。

建物の図面・構造計算書等は必ず保管しておいてください!!

この記事を書いたプロ

ケイデザイン一級建築設計室 [ホームページ]

一級建築士 橋本華名

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