コラム

 公開日: 2014-12-12 

いくらで買ったのか知らない

譲渡所得とは

「相続で取得された不動産」を「いくらで購入したか知らない」という事は多々あるかと思います。
この様な場合に以下の事を知らないと、大きな損をされる可能性があります。
逆に知っている事で、流れ作業的に処理した場合よりも得される可能性が出てきます。

ご存知の方も多いと思いますが、土地や建物などの不動産を売却して利益が出れば、譲渡所得が発生し所得税の課税対象となります。不動産の譲渡所得は以下の様に、

譲渡所得 = 譲渡収入金額-(取得費 + 譲渡費用)

と計算されます。譲渡収入金額は売った金額なのでわかりますが、取得費に関しては、売買契約書や領収書が残っておらず、わからないといったケースも往々にしてあると思います。
この様に「いくらで買ったのか知らない」=「取得費が不明」な場合には、概算法と呼ばれる方法で取得費を計算できます。

(概算法) 取得費=譲渡収入金額×5%

この計算では、仮に1億円で不動産が売れた場合、「取得費は500万円でした」となります。
譲渡所得の利益にかけられる税率は、対象となる不動産の用途や所有期間により異なりますが、最大で「所得税30.63%」「住民税 9%」の「合計39.63%」とかなり高い税率です。※復興特別所得税を含めています。
原則としては、契約書や領収書を紛失されて取得費が不明な場合は、この概算法での計算となります。

1億円で売れた土地、手元に残る額は・・・

上記のケースでは、1億円で売れた土地の取得費は500万円とされました。
仮に譲渡費用が450万円だった場合、手元に残る金額はいくらになるのでしょうか?
税額を計算してみると、

譲渡所得=1億円-(500万円+450万円)=9050万円

この場合に収める税額は、最大で9050万円×39.63%=35,865,150円となります。
お手元に残る金額は、100,000,000円-4,500,000円-35,865,150円=59,634,850円となります。
ビックリするほど減ってしまいました。
概算法で算出された取得費の安さが大きく影響しています。
しかし、実際にはバブル期などに購入された不動産などの場合、概算法で算出した取得費とは比べられない程高額で、売れた金額以上で取得されたケースも少なくないと思います。
それでも原則は「取得費は売れた金額の5%」なんです。

「市街地価格指数」「建物の標準的な建築価額表」「着工建築物構

しかし、原則には例外がつきものです。
概算法が原則であれば、例外とはどういったものでしょうか?

【土地の場合】
財団法人日本不動産研究所が公表している「市街地価格指数」を基に、当時の取得費を推定する。

【建物の場合】
「建物の標準的な建築価額表」や、財団法人建設物価調査会が公表している「着工建築物構造別単価」を基に、当時の取得費を推定する。

これらの方法があり、これらは税務署に認められる可能性があります。
不動産取引には税金がセットでついてまわります。
大切なご資産は、少しでも高い金額で売却したいお気持ちは当然です。しかし、依頼する不動産会社によって、実際にお手元に残る金額も大きく異なる場合があります。
売却金額を、お子様の進学費用や高齢になられたご家族様の老人ホーム入所費用などでお使いになられた後、高額の納税が必要となった場合など、大変な事態となります。

スマートハウジングでは、無料相談を実施しております。
その様な事態にならない為にも、お気軽に何なりとご相談下さい。

この記事を書いたプロ

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不動産コンサルタント 小笹賢治

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