コラム

 公開日: 2014-12-19 

売却を任せる不動産業者の選び方

突然ですが、皆様が「交通事故の被害者として損害賠償の請求を依頼していた弁護士が、実は相手の加害者からもお金をもらっていた」とわかれば、どんなお気持ちになりますか?
自分の利益を最大限にする交渉をお願いしたのに、加害者側にとって有利な様にされたのではないか?
などと疑念が生じてしまいませんか?

両手契約とは

実は日本の不動産仲介業界にも、これと同じ様な状況があります。
「不動産の売却を依頼された不動産会社が、買主からもお金をもらう」
この様に、売主と買主の双方から仲介手数料をもらう事を、不動産業界では「両手契約」と呼んでいます。
私自身も両手契約も多く経験していますので「両手契約=悪」の様な単純な図式には捕らえていません。
なるべく近所に知られたくないといった意向を守る為。
説明不足に端を発した引渡後のトラブル等を防ぐ為。
売主側の担当者が、購入希望者に直接説明を行えば守れる意向や防げるトラブルは多くあります。
また、売却の担当者であればこそ、その不動産の魅力を最大限にアピールもでき、結果的に高く買ってくれる人を探す事もできます。
ですが、やはり弊害はあります。
どの様な弊害があるのか具体的なご説明をする為に、仲介手数料のお話をさせていただきます。

仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産を売ったり買ったり、又は貸したり借りたりする場合に、間を取り持ってくれた不動産会社に支払う報酬の事です。
その額は、宅地建物取引業法第46条によって上限の金額が定められており、ほとんどの会社が上限の金額を報酬としています。

【仲介手数料】
成約価格が400万円超の場合は、成約価格の3%+6万円(税別)が上限です。

例えば、ある土地が5000万円で売れた場合には、
5000万円×3%+6万円=156万円が仲介手数料となります。
「適正価格は5000万円の土地だが、6000万円で売ってくれれば500万円の報酬を支払う」
といった事はできません。
ところが、5000万円の土地を500万円値引きし、4500万円で両手契約をした場合には、
4500万円×3%+6万円=141万円を売主・買主の双方から貰い、不動産会社に入る仲介手数料の合計は282万円となります。
この様に、売主の為に全力で働いて満額で成約に至った場合よりも、売主の利益を害してでも両手契約を行った方が、不動産会社に入る仲介手数料は多くなります。
その為、他社には物件の情報を隠したり、購入希望者を見つけた他の営業担当者の購入申込を受付けないといった事態が発生してしまいます。
他社が見つけてきた5000万円満額の購入希望者と契約するよりも、自社で見つけた4500万円の購入希望者と契約する方が、自社に入る仲介手数料が多くなる為です。
しかし、これでは売主側は利益を失ってしまっています。

売却を依頼する際に注意する事

そんな不動産会社の仕組みで売主が損をしていては、たまったものではありませんね。
売主の為に頑張って販売活動を行う不動産会社を見つけるには、どうすればよいのでしょうか?
具体的な見分け方としては、

・売却依頼を受けた際には、不動産流通機構への登録を行い、売主に登録証明を交付する。
・広告やオープンハウスの予定・実績等の販売活動を具体的・定期的に報告する。
・売却価格の決定に、参考となる客観的なデータを提示する。

これらを適切に行う会社かどうか?などである程度は判断できます。
実は、これらは全て宅建業法で定められています。

・不動産流通機構への登録を行い、登録証明を交付する。
→専属専任媒介契約・専任媒介契約の場合、登録義務があります。
これにより、他の不動産会社は「○○町の土地が○○万円で売りに出ている」と情報を得る事ができます。

・広告やオープンハウスの予定・実績を具体的に報告する。
→最も高く買ってくれる人を探す為に、計画的な販売活動を行っているか?
最悪のケースですが、実際には行っていない売却活動を報告する事もありえます。
実際に実施した広告の実物を提示するかどうかなどで、誠実な会社かどうかを判断できます。

・売却方法や売却価格の決定に、参考となる客観的なデータを提示する。
→そもそも適正でない売却価格に決定し、自社の見込み客に売却する事を防げます。

もちろん、売主の意向で近所に知られたくない場合や、時間をかけずにすぐに現金化したいといったケースもあります。
ですが、どういった場合でも共通して大切な事は、「売主の利益の為に売却活動に全力で取り組む」会社を見つける事ではないでしょうか?

この記事を書いたプロ

株式会社 スマートハウジング [ホームページ]

不動産コンサルタント 小笹賢治

京都府京都市北区紫竹下緑町22-8サトミビル1階 [地図]
TEL:075-494-1040

  • 問い合わせ
  • 資料請求

このコラムを読んでよかったと思ったら、クリックしてください。

「よかった」ボタンをクリックして、あなたがいいと思ったコラムを評価しましょう。

19

こちらの関連するコラムもお読みください。

<< 前のコラム 次のコラム >>
最近投稿されたコラムを読む
プロへのみんなの声

全ての評価・評判を見る>>

 
このプロの紹介記事
小笹 賢治(おざさ けんじ)さん

税理士や司法書士と連携し、希望通りの不動産売却をサポート(1/3)

北山通りを歩くと、オレンジ色をした「Smart Housing」のノボリが見えてきます。小笹賢治さんはこちらで不動産の取り扱い全般を手がける、株式会社スマートハウジングの代表取締役社長です。「不動産の売却」を柱に、京都市北部・中心部エリアを...

小笹賢治プロに相談してみよう!

京都新聞 マイベストプロ

不動産の相続から売却までをワンストップで解決

会社名 : 株式会社 スマートハウジング
住所 : 京都府京都市北区紫竹下緑町22-8サトミビル1階 [地図]
TEL : 075-494-1040

プロへのお問い合わせ

マイベストプロを見たと言うとスムーズです

075-494-1040

勧誘を目的とした営業行為の上記電話番号によるお問合せはお断りしております。

小笹賢治(おざさけんじ)

株式会社 スマートハウジング

アクセスマップ

このプロにメールで問い合わせる このプロに資料を請求する
このプロへのみんなの声

最後まで安心して取引することが出来ました

売却でお世話になりました。慣れない話ですので、たくさん不...

大山 忠憲
  • 30代/男性 
  • 参考になった数(4

このプロへの声をもっと見る

プロのおすすめコラム
建物の解体工事はお正月を迎えてから!!

 無駄な税金が発生する可能性大です!! 早速ですが建物の解体工事はお正月を迎えてから行う方が得策です。結...

[ 不動産と税金 ]

本年もありがとうございました

おかげさまで今年の営業は終了いたしました。皆様、本年もありがとうございました。新年は1月4日より営業を開...

敷金が差押されている不動産を売買する際の注意点

 敷金差押とは マンションオーナーのAさんに税務署から届いた財産差押通知書。内容は、Aさんが所有してい...

[ 不動産売却 ]

相続不動産の分け方『代償分割と換価分割』

 不動産の相続は争族になりやすい 不動産の価格には「地価公示価格」「相続税路線価」「固定資産税評価額」と...

[ 不動産売却 ]

新耐震基準に対する誤解

 ■新耐震基準は昭和56年6月1日から マイホームに対する考え方は、多様化してきました。最近では全てを改装す...

[ 不動産売却 ]

コラム一覧を見る

コラムのテーマ一覧
スマホで見る

モバイルQRコード このプロの紹介ページはスマートフォンでもご覧いただけます。 バーコード読み取り機能で、左の二次元バーコードを読み取ってください。

ページの先頭へ