コラム

 公開日: 2015-10-31 

敷金が差押されている不動産を売買する際の注意点

敷金差押とは

マンションオーナーのAさんに税務署から届いた財産差押通知書。
内容は、Aさんが所有しているマンションの1階にテナントを借りているYが税金を滞納している為、「税務署が敷金を差押します」という内容でした。

これは国税徴収法に基づく「敷金返還請求権の差押」であり、敷金の差押とは厳密に言うと異なります。
どういう事かと言いますと、敷金返還は賃貸借契約終了時に発生するモノですので、建物明け渡しは通常通り行い、原状回復に必要な費用を敷金から差し引き、残りがあればそれを差押を行った債権者(税務署)に支払えばいいのです。
さすがに税務署もジャイアンの様に「いますぐ預かっている敷金を支払え」「退去時の事なんて知らねえ」とは言わない様です(笑)

必要経費としての取り扱い

Aさんは税務署からの差押という事にビックリして、建物が明け渡しされる前に敷金300万円を税務署に支払ってしまいました。
そしてテナントYはそのまま入居を続けている状態です。
不良入居者が居座るマンションの将来性に不安を感じたAさんは、仲介会社を通じ、Bさんにそのマンションを売却する事にしました。

売買代金は5000万円で折り合いが付いたのですが、Yの敷金が0である事を知ったBさんから、契約条件として「敷金相当額として、AさんからBさんに300万円を支払う」事を要求してきました。
実質300万円の値引きですが、Bさんの言う事にも一理あると考え、売買代金として5000万円を受け取り、敷金相当額として300万円を支払いました。
契約書は、
・売買代金5000万円
・その他授受される金員…敷金返還金300万円
という内容です。
そしてAさんは、確定申告をお願いしている税理士から「支払った300万円は、(譲渡所得税の計算上)譲渡の必要経費と認められない」という事実を知らされました。

契約書を作成した不動産会社の責任

意外に思われるかもしれませんが、こういった契約を仲介する場合、一般的な不動産業者では弁護士や税理士に契約の内容を相談しません。
なぜならば、不動産会社にそこまでの注意義務ないからです。
その為、専門家に確認する事なく、軽率な判断で契約書を作成する事が多くあります。
まさに今回の例も同じく、不動産会社が知識不足からくる誤った判断で作成した契約書が原因となり、Aさんに無駄な税金が発生しました。

これは様々なミスが重なったレアケースではありますが、契約書作成前に税理士や税務署に確認を行い「契約書の売買代金を4700万円」としておく事で、Aさんは無駄な税金を支払わずに済んでいたケースです。
マンションオーナー様の中には、敷金返還請求権が差押されている状態での売買を検討されている方もいらっしゃるかと思います。
また、その様な不動産の購入を検討されている方。
まず、これらの不動産は売買に対する制限は一切ありませんのでご安心下さい。

ポイント
・敷金の差押ではなく、敷金返還請求権の差押である。
・直ちに支払う必要はなく、原状回復等の費用を控除後、残った金額を納めればいい。
・借主に返還してはダメ。
・売買の制限はない

ご不安がある場合には、無料でご相談を伺っておりますので、スマートハウジングまでお気軽にお問い合わせ下さい。

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