コラム

 公開日: 2018-02-10 

家賃を下げずに空室を解消する方法

空室がなかなか埋まらない時、まず家賃の値下げで解消しようとしていませんか?しかし、家賃の減額は大切な物件の資産価値を損なうことになりかねません。
 
そこで、今回は家賃を下げる前にぜひ実行してほしい対策をご紹介します。外国人入居者の受け入れや初期費用の減額、仲介業者への報酬増額、フリーレント期間の設定など、不動産管理のプロとして、実用性の高い手立てもご紹介します。
 

○外国人入居者の受け入れ
第1に今までためらってきた外国人の入居受け入れです。というのも、2016年の調査によると外国人留学生の在籍数は約24万人。
 
前年対比14.8%増で、今後も年々増加が見込まれる外国人は新しいマーケットと言えます。もちろん、家賃滞納保証会社の活用や契約内容の整備など、トラブル対策も併せて用意することが大切です。
 
○敷金・礼金の減額やフリーレント期間の設定
第2に敷金・礼金の見直しです。
 
これは「家賃の値下げと同じでは?」と思われるかもしれませんが、家賃収入から不動産の査定を行う「収益還元価値」という算定基準があり、家賃の減額は資産価値を下げることにつながります。
 
入居者にとっても、家賃の約2〜4倍相当の初期費用を抑えられることは、入居の力強い後押しになります。また、敷金・礼金の減額と同じ考え方で、フリーレント期間を設けるという手もあります。ライバル物件に差をつけ、入居の後押しにもなるでしょう。
 
 
○仲介業者への報酬
第3は仲介業者へのインセンティブです。成功報酬の増額により仲介業者のモチベーションを上げることで、成約率を高める方法です。これは多くの仲介業者に声をかける、広告を出すなどの対策と比較すると、手間いらずで効率的な手段ではないでしょうか。
 
○家具付き物件へのモデルチェンジ
第4に家具付き物件にモデルチェンジすること。これは、大掛かりなリフォームよりコストが抑えられるうえ、入居者の初期費用の軽減にもつながります。特に、単身用物件には効果が高いので、検討してみてはいかがでしょう。
 
○不動産管理会社の変更
上述の対策をたてても入居が決まらない場合は、不動産管理会社を変えることも検討してみましょう。
 
その際、入居率の高い不動産管理会社を選ぶのがベストですが、中には1年間で一番高い数値を表示している業者もあるので、その算定方法には十分に注意を払ってください。
 
正しい算定方法は「1-(空室数)÷(管理戸数)×100」。数値が高いほど力のある管理会社と言えるでしょう。加えて、入居者への対応やオーナー様への報告など、ソフト面の充実度もしっかり検討してみてください。
 

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