コラム

 公開日: 2018-03-14 

不動産所得の事業的規模とは

不動産所得が「事業的規模」に該当する場合、以下のような税制上の特典があります。

1、青色申告特別控除の金額が65万円になる(事業的規模でなければ10万円)
2、回収不能の賃料を貸倒損失として必要経費に算入できる
3、賃貸用不動産の取り壊し・除却費用が全額必要経費にできる
4、家族への給与(専従者給与)が必要経費に算入できる

特に1に関しては実質の支出を伴わないので、ありがたい特典と言えるでしょう。

さて、これらの特典が適用される「事業的規模」とは、どのように判定されるのでしょうか。

国税庁のタックスアンサーによると、「原則として社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうかによって、実質的に判断」するとしています。

具体的には、
「・貸間、アパート等については、貸与することのできる独立した室数がおおむね10室以上であること
 ・独立家屋の貸付けについては、おおむね5棟以上であること」

と示されており、これを「5棟10室ルール」と言います。

つまり、戸建住宅(貸家)であれば5棟以上、1棟マンションやアパートであれば10室以上所有・運営していれば該当するということです。

解釈上、貸家は1棟でアパート2室に相当すると考えられますので、貸家3棟と4室のアパート1棟を所有している場合は、

貸家3棟(=6室分) + アパート4室 = 10室

ということで、事業的規模と判断できます。

ちなみに、分譲マンションの1室は「貸家1棟」には該当せず、「マンション1室」になりますので、分譲マンションばかりに投資している方は、10室分必要になります。

原則論に立ち返って、「社会通念上事業と称するに至る程度の規模」というのは、例えば部屋数が少なくても多額の賃料を得ているとか、本業(給与所得や事業所得など)の収入を超えている場合などが該当するでしょうが(その他、不動産事業にかける時間的、精神的労力の大小なども勘案されます)、そういった場合は事前に税務署に相談することをお勧めします。

不動産投資をお考えの方は、事業的規模に発展させるかどうかを含め、税務戦略を考えたうえでご検討ください。

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